НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 августа 2010 г. по делу № 33-5107/2010
Судья Батенева Н.А.
Докладчик Сляднева И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Карболиной В.А.
судей Слядневой И.В., Плотниковой М.В.
при секретаре Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 26 августа 2010 года дело по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на решение Бердского городского суда Новосибирской области от 05 июля 2010 года, которым заявление К.Ю. удовлетворено.
Признан незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в государственной регистрации права собственности на квартиру № <...> в доме № <...> по ул. <...> г. <...> за К.Ю.
На Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области возложена обязанность по осуществлению регистрации за К. права собственности на квартиру № <...> в доме № <...> по <...> г. <...> Новосибирской области.
Заслушав доклад судьи областного суда Слядневой И.В., объяснение представителя Управления Росреестра по Новосибирской области П.Л., поддержавшей доводы кассационной жалобы, К.Ю., возражавшего против удовлетворения жалобы, представителя ЗАО "СМУ-17" П.Г., судебная коллегия
установила:
К.Ю. обратился в суд с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в регистрации права собственности на квартиру № <...> по ул. <...> дом № <...> в г. <...> Новосибирской области.
В обоснование заявления указал, что указанная квартира была построена на основании договора об инвестиционной деятельности, заключенного между ЗАО "СМУ-17" и ООО XXX, и последующих соглашений о передаче правомочий по данному договору. Указанные соглашения были заключены между ООО XXX и YYY, а затем между YYY и К., при этом они были согласованы с ЗАО "СМУ-17". Дом сдан в эксплуатацию, обязательства инвестора по оплате строительства квартиры выполнены в полном объеме. 21 августа 2009 года заявитель сдал в Бердский отдел УФРС по НСО документы, необходимые для регистрации его права собственности на указанную выше квартиру, при этом в пакете представленных на регистрацию документов находился и акт приема-передачи квартиры. Данный акт в одностороннем порядке был подписан только К.Ю., со стороны ЗАО "СМУ-17" акт был не подписан.
05.02.2010 года Бердский отдел УФРС по НСО сообщил К.Ю. об отказе в государственной регистрации его права собственности на квартиру по мотиву не соответствия представленных на регистрацию документов (акта приема-передачи квартиры) требованиям действующего законодательства.
Отказ в регистрации за ним права собственности на квартиру заявитель считает неправомерным. Отсутствие в акте приема - передачи квартиры подписи представителя ЗАО "СМУ-17", по мнению заявителя, не является препятствием для регистрации его права собственности на квартиру, поскольку возможность одностороннего подписания такого акта предусмотрена правилами Гражданского кодекса РФ, регулирующими отношения строительного подряда (ст. 753 ГК РФ).
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласно УФРС по НСО. В кассационной жалобе просит решение Бердского городского суда г. Новосибирска от 05 июля 2010 года отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении заявления отказать.
В обоснование доводов кассационной жалобы указывает, что суд неправильно применил нормы материального права, выводы суда, содержащиеся в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, а также противоречат имеющимся в деле доказательствам. Акт приема-передачи, представленный К.Ю. для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, не подписан застройщиком, в связи с чем у государственного регистратора отсутствовали основания для государственной регистрации заявленного права. Практика Верховного Суда РФ, на которую в своем решении ссылается суд, не относится к данным правоотношениям, а следовательно, не может применяться.
Проверив законность и обоснованность постановленного решения в соответствии с частью 1 статьи 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. Основания для отмены решения суда указаны в части 1 статьи 362 ГПК РФ, в числе этих оснований указаны неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального или процессуального права.
Постанавливая обжалуемое решение, суд первой инстанции пришел к выводу, что согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в "Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов" от 19 сентября 2002 года, К.Ю., являющийся правопреемником инвестора по заключенному 11 марта 2004 года инвестиционному договору, является потребителем по договору строительного подряда, а не инвестором. Исходя из этого, при разрешении данного дела следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса, регулирующими правоотношения, возникающие из договора строительного и бытового подряда. Статья 753 ГК РФ предусматривает право застройщика подписать акт приема-передачи построенного объекта в одностороннем порядке, действительность такого акта презюмируется и может быть оспорена только в судебном порядке. Поскольку представленный на регистрацию акт приема-передачи квартиры, подписанный только К.Ю., со стороны ЗАО "СМУ-17" не оспорен, то по форме и содержанию он соответствовал требованиям действующего законодательства, а отказ со стороны Бердского отдела УФРС по НСО в регистрации права собственности К.Ю. на квартиру носил незаконный характер. Исходя из данных выводов, суд первой инстанции постановил решение об удовлетворении требований К.Ю.
Данные выводы суда являются ошибочными, поскольку основаны на неправильном определении юридически значимых обстоятельств и неверном применении норм материального права.
Как видно из материалов дела, договор об инвестиционной деятельности, предметом которого являлось строительство квартиры № <...> в многоквартирном жилом доме <...> по ул. <...> в г. <...> Новосибирской области, был заключен 11 марта 2004 года между ЗАО "СМУ-17" и ООО XXX. Заказчиком строительства дома являлась организация ААА. ЗАО "СМУ-17", выполняя функции застройщика, приняло на себя обязательства по организации строительства и сдаче дома в эксплуатацию, для чего привлекало инвестиционные взносы иных лиц, в том числе инвестора ООО XXX, что не оспаривается никем из участников. Права инвестора по указанному договору на основании последующих соглашений перешли к К.Ю. (л. д. 5 - 12). Кроме того, указанными соглашениями уточнялся номер квартиры, а также содержание пунктов 1.1. и 1.3 договора, которые в окончательном варианте предусматривали обязанность ЗАО "СМУ-17" окончить строительство дома в согласованный сторонами срок, сдать дом в эксплуатацию и при условии полного выполнения обязательств инвестора по финансированию строительства квартиры передать ее последнему по акту приема-передачи (л. д. 12).
6 сентября 2007 года было выдано Разрешение на ввод дома в эксплуатацию (л. д. 38), а 19 сентября 2007 года ЗАО "СМУ-17" направило К.Ю. уведомление о необходимости его явки для подписания акта приема-передачи квартиры (л. д. 38). Своим письмом от 12.12.2007 года К.Ю. сообщил директору ЗАО "СМУ-17" о том, что при осмотре квартиры выявил факт хищения установленного в ней оборудования, предложив ЗАО "СМУ-17", не обеспечившему охрану квартиры до ее передачи заявителю, устранить отсутствие указанного оборудования, после чего подписать акт приема-передачи квартиры. К моменту сдачи К.Ю. документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру данный объект недвижимости ему со стороны ЗАО "СМУ-17" так и не был передан, во владении у К.Ю. не находился и не находится, что он подтвердил и в суде кассационной инстанции. Вопрос о наличии в квартире недоделок между сторонами инвестиционного договора не разрешен, в судебном порядке обязать ЗАО "СМУ-17" исполнить договор, устранить недостатки и передать ему во владение квартиру К.Ю. не просил и не просит, что он не отрицал и в суде кассационной инстанции, настаивая на том, что для государственной регистрации его права собственности на квартиру достаточно договоров и подписанного им акта приема-передачи квартиры, который он, исходя из положений ст. 753 ГК РФ, односторонне подписал 27 июля 2009 года. В данном акте он указал выявленные им недостатки, существенно отличающиеся от первоначально указанных им в 2007 году (л. д. 13), и сделал отметку об отказе директора ЗАО "СМУ-17" от подписания акта, переданного последнему 06.07.2009 года (л. д. 14). Указанный акт был сдан им на государственную регистрацию, что подтверждается записями в книге учета входящих документов Бердского отдела УФРС по НСО и не опровергается самим К.Ю.
17.09.2009 года государственная регистрация права собственности заявителя на квартиру была приостановлена, о чем К.Ю. из Бердского отдела УФРС по НСО было направлено соответствующее уведомление (л. д. 30 - 31). Кроме того, 20.11.2009 года тем же отделом на имя К.Ю. было направлено письмо о необходимости устранения препятствий в государственной регистрации и представлении двусторонне подписанного акта приема-передачи квартиры (л. д. 32). Поскольку в установленный срок указанные недостатки представленных на регистрацию документов устранены заявителем не были, ему было отказано в государственной регистрации права собственности, что следует из сообщения от 05.02.2010 года.
Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 года № 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", при рассмотрении дел данной категории по существу суду надлежит выяснять:
имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия;
соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами, и является ли существенным несоблюдение установленного порядка, если таковое будет установлено;
соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
К.Ю., как видно из его заявления, не оспаривает полномочия Бердского отдела УФРС по НСО по отказу в государственной регистрации его прав, а также соблюдение порядка принятия им данного решения. Он не согласен с содержанием сообщения об отказе в государственной регистрации его права собственности на построенную квартиру по причине несоответствия представленного им на регистрацию акта приема-передачи квартиры требованиям закона.
Согласно ст. 18 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с последующими изменениями) документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Порядок оформления документов, касающихся передачи объекта строительства в многоквартирном жилом доме и предоставляемых для государственной регистрации прав и сделок, в настоящее время прямо урегулирован в Федеральном законе РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Согласно п. 3 ст. 5 Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ, к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникшим до вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Инвестиционный договор, касающийся строительства квартиры, права на которую намерен зарегистрировать К.Ю., был заключен до вступления в силу указанных Законов. Суд первой инстанции правильно указал, что при оценке правоотношений, возникших между сторонами данного договора, следует исходить не из его названия, а из содержания прав и обязанностей сторон. Однако при этом суд неверно применил нормы материального права, квалифицировав данный договор исключительно как договор строительного подряда и не учтя положения статей 740, 743 и 747 ГК РФ о том, что правоотношения между сторонами данного договора можно было бы расценивать как строительный подряд, если бы К.Ю. являлся заказчиком единого объекта, обязан был при этом создавать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, достиг бы с подрядчиком соглашения о составе и содержании технической документации и смете всего строительства, а также обязан был бы своевременно предоставить подрядчику земельный участок для строительства. Данных обязанностей К.Ю., как следует из анализа инвестиционного договора и дополнительных соглашений к нему, не нес. Правоотношения, возникшие между ним и ЗАО "СМУ-17", являлись не чем иным, как правоотношениями по привлечению застройщиком - ЗАО "СМУ-17" средств гражданина К.Ю. для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, с целью удовлетворения личных бытовых нужд последнего.
Поэтому к правам и обязанностям сторон данных правоотношений, возникшим в 2007 - 2009 годах по поводу оформления акта приема-передачи квартиры, предоставляемого на государственную регистрацию, применяются положения указанного выше Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (с последующими изменениями), и в частности, положения статей 8, 12 и 16, из которых прямо следует, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым обеими сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. С момента подписания такого акта сторонами их обязательства друг перед другом считаются исполненными. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом участник долевого строительства вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. В силу положений того же Закона, возможность одностороннего подписания акта приема-передачи квартиры предоставлена только застройщику.
С учетом изложенного подписанный только К.Ю. по правилам ст. 753 ГК РФ акт приема-передачи квартиры № <...> дома № <...> по ул. <...> г. <...> Новосибирской области являлся документом, который по форме и содержанию не соответствовал требованиям законодательства, действующего в сфере участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, положения которого распространяются на права и обязанности ЗАО "СМУ-17" и К.Ю., возникшие в 2007 - 2009 годах по поводу оформления передачи построенного объекта для осуществления государственной регистрации прав К.Ю. на квартиру.
При таких обстоятельствах у Бердского отдела УФРС по НСО в силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" имелись все основания для отказа в государственной регистрации прав К.Ю. на означенную выше квартиру, поэтому доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, а решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Отменяя обжалуемое решение, суд кассационной инстанции полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить новое решение об отказе в удовлетворении заявления К.Ю., поскольку все юридически значимые для рассмотрения данного заявления обстоятельства установлены.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, кассационная инстанция
определила:
Решение Бердского городского суда Новосибирской области от 5 июля 2010 года отменить и принять новое решение, которым в удовлетворении заявления К. об оспаривании отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (в настоящее время Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по НСО) в регистрации права собственности на квартиру - отказать, удовлетворив кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.
