АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛИПЕЦКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 16 сентября 2010 г. по делу № А36-2318/2010
Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2010 года.
Арбитражный суд в составе судьи Серокуровой У.В.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мещеряковой Я.Р.
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (г. Липецк)
к ЗАО "Стройпредприятие" (г. Липецк)
о взыскании 1847371,36 руб.
при участии в судебном заседании:
от истца: консультант правового управления администрации Липецкой области Овчинникова О.С., доверенность от 28.04.2010 г.,
от ответчика: директор Коротков В.П., справка из ЕГРЮЛ от 22.06.2010 г., представитель Саблин Ю.И., доверенность от 20.07.2010 г.,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области обратилось в Арбитражный суд Липецкой области и просило взыскать с закрытого акционерного общества "Стройпредприятие" (далее - ЗАО "Стройпредприятие") 1847371,36 руб., в том числе 1735626,26 руб. задолженности по арендной плате за землю за 2008 г. и 2009 г. и пени в размере 111745,10 руб. за период с 26.03.21008 г. по 23.11.2009 г., на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора № 466-05-Ю от 31.07.2006 г.
В судебном заседании представитель истца настаивал на взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени за ненадлежащее исполнение обязательств.
Представители ответчика возражали против иска, ссылаясь на то, что пунктом 4.4. договора № 466-05-Ю от 31.07.2006 г. установлена возможность пересмотра размера арендной платы в одностороннем порядке только в случае изменения ставок арендных платежей и порядка исчисления платы за землю, а с декабря 2005 г. указанных изменений не было, а значит оснований для удовлетворения иска не имеется. ЗАО "Стройпредприятие" также полагает, что изменение стороны договора является изменением его условий, требующим государственной регистрации. Кроме того, ответчик утверждает, что примененная истцом для расчета арендной платы формула является неверной.
Ответчик признал, что задолженность ЗАО "Стройпредприятие" за спорный период составляет 85985,63 руб. (л.д. 37 - 39).
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.
ЗАО "Стройпредприятие" и администрация г. Липецка 31.07.2006 г. подписали договор аренды земельного участка № 466-05-Ю, согласно которому ответчику предоставляется в аренду на период с 10.11.2005 г. по 10.11.2015 г. для размещения здания административного корпуса и здания гаража земельный участок, относящийся к категории земель поселений, с кадастровым номером 48:10:035102:0272 площадью 9216 кв. м, расположенный по адресу: г. Липецк, ул. Ферросплавная, владение 39 в Левобережном округе. Названный земельный участок предоставляется в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка (л.д. 12 - 22).
Согласно пункту 4.1. договора от 31.07.2006 г., арендная плата исчисляется с 10.11.2005 г. и вносится ответчиком равными долями ежеквартально не позднее 25 числа месяца квартала, а за IV квартал не позднее 15 ноября текущего года. В силу пункта 4.3. договора от 31.07.2006 г. арендная плата уплачивается согласно прилагаемому к договору расчету, при этом ответчик самостоятельно рассчитывает сумму арендного платежа.
Кроме того, сторонами договора согласовано (п. 4.4. договора), что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены истцом не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, порядка ее исчисления, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для ответчика со дня официального опубликования документа, которым внесены соответствующие изменения, при этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (п. 4.5. договора - л.д. 13).
Из приложений к договору аренды от 31.07.2006 г.: "Расчет арендной платы" видно, что для определения размера арендной платы стороны условились использовать такие критерии как: площадь земельного участка, удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка и ставку арендной платы (л.д. 22).
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/252/2009-314 от 17.11.2009 г. договор аренды земельного участка с кадастровым номером 48:10:035102:0272 был зарегистрирован в установленном законом порядке 28.11.2006 г. (л.д. 23).
Поскольку ответчик добровольно не исполнил обязательства по оплате, истец обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
Оценив представленные доказательства, суд считает, что требования истца обоснованны, подтверждаются материалами дела и подлежат удовлетворению.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ", распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ).
В соответствии со статьей 2
Закона Липецкой области от 02.07.2004 г. № 113-ОЗ "О наделении муниципальных образований в Липецкой области статусом городского округа, муниципального района, городского и сельского поселения", город Липецк наделен статусом городского округа.
Следовательно, при подписании договора № 466-05-Ю от 31.07.2006 г. администрация г. Липецка действовала в пределах полномочий предоставленных ей как органу местного самоуправления городского округа.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности (части 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ", в редакции Федерального закона от 18.12.2006 г. № 232-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 2
Закона Липецкой области от 16.04.2008 г. № 138-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк Липецкой области", на территории городского округа город Липецк Липецкой области распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется уполномоченным администрацией Липецкой области (далее - области) органом.
Согласно пункту 2 статьи 2
названного Закона Липецкой области, порядок распоряжения земельными участками, устанавливается администрацией области.
Статьей 4
Закона Липецкой области от 16.04.2008 г. № 138-ОЗ на органы местного самоуправления городского округа город Липецк Липецкой области и иные организации, осуществляющие функции по распоряжению земельными участками, была возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления в силу Закона
обеспечить передачу уполномоченному администрацией области органу правоустанавливающих документов, договоров аренды земельных участков, реестров заключенных договоров, электронных баз данных, архивов и иных документов, необходимых для выполнения указанных функций.
Названный Закон
вступает в силу со дня его официального опубликования (ст. 3
Закона Липецкой области от 16.04.2008 г. № 138-ОЗ). Текст Закона
Липецкой области опубликован в местном средстве массовой информации - газете "Липецкая газета" от 19.04.2008 г. № 79-80.
В соответствии с разделом 3
"Положения об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области", утвержденного распоряжением администрации Липецкой области от 05.03.2007 г. № 111-р, и постановлением
администрации Липецкой области № 150 от 23.06.2008 г. "Об утверждении Порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа город Липецк Липецкой области" полномочия по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено, предоставлены управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области.
При таких обстоятельствах, управление имущественных и земельных отношений Липецкой области в настоящее время является в силу закона уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 г. № 301/10).
Исходя из изложенных норм довод ответчика о том, что в данном случае изменение стороны в договоре требовало государственной регистрации такого изменения является необоснованным.
Как видно из имеющихся в деле документов, договор аренды земельного участка от 31.07.2006 г., подписанный сторонами, считается заключенным по правилам статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В судебном заседании и в письменном отзыве на исковое заявление ответчик не отрицает наличие задолженности в размере 85985,63 руб.
При рассмотрении дела представители сторон не отрицали факта пользования земельным участком.
Суд не может согласиться с доводом ответчика о недопустимости расчета арендной платы, исходя из измененного размера кадастровой стоимости земельного участка, в связи со следующим.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (в редакции Федерального закона № 212-ФЗ от 24.07.2007 г.) "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности", порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Пунктом 4.4. договора от 31.07.2006 г. предусмотрено, что арендная плата может изменяться при изменении порядка ее исчисления или ставок, утверждаемых органами местного самоуправления г. Липецка.
Поскольку в силу закона в период 2008 г. и 2009 г. полномочия по установлению порядка и определения размера арендной платы осуществлялись органом государственной власти субъекта Российской Федерации (Липецкой области), то положения пункта 4.4. договора от 31.07.2006 г. применяются при изменении порядка исчисления или ставок арендной платы, утвержденных администрацией Липецкой области.
В целях реализации данного Закона постановлением
администрации Липецкой области № 179 от 24.12.2007 г. "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", была установлена формула расчета годовой арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы.
ЗАО "Стройпредприятие" является коммерческой организацией, следовательно, как участник гражданского оборота осуществляет деятельность на свой риск (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). При заключении договора аренды земельного участка стороны, согласовав условия пунктов 4.4. и 4.5. договора, тем самым установили возможность изменения истцом в уведомительном порядке размера арендной платы по договору от 31.07.2006 г., а также договорились распространять действия соответствующих нормативных правовых актов на правоотношения по договору аренды земельного участка от 31.07.2006 г.
По смыслу пункта 4.3. договора от 31.07.2006 г. установление размера арендной платы оформляется сторонами путем составления соответствующего расчета. Как видно из материалов дела, порядок расчета арендной платы на 2008 г., исходя из кадастровой стоимости земельного участка, согласован сторонами.
Таким образом, в 2009 г. на основании нормативных правовых актов изменился только размер одного из критериев для определения стоимости пользования ответчиком земельным участком, а именно: кадастровая стоимость земельного участка. Порядок расчета арендной платы не изменился.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области утверждены постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 г. № 277
"Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков" и от 08.12.2008 г. № 317
"Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов". Названные нормативные акты были опубликованы и вступили в силу с 01.01.2009 г.
Принадлежащий истцу земельный участок учтен в перечне земельных участков в постановлении
администрации Липецкой области от 10.10.2008 г. № 277 (л.д. 41-42).
При таких обстоятельствах, одностороннее изменение истцом размера арендной платы, произошедшего в связи с увеличением кадастровой стоимости арендуемого земельного участка на основании нормативного правового акта Липецкой области, соответствует требованиям статей 421, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиям договора и является правомерным (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 г. № 12404/09).
Изложенные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что отсутствие подписанных сторонами изменений в договор не освобождает ЗАО "Стройпредприятие" от обязанности оплаты арендных платежей за пользование конкретным земельным участком.
Согласно пункту 8.1. договора от 31.07.2006 г., условия договора могут быть изменены и дополнены только при согласии сторон в форме дополнительного соглашения, являющегося его неотъемлемой частью и подлежащего государственной регистрации в установленном порядке, кроме случая установленного пунктом 4.4. договора. Вместе с тем из пункта 5.4.15 договора от 31.07.2006 г. следует, что обязанность по государственной регистрации самого договора и изменений к нему возложена на ответчика, а также согласованы сроки для обращения за совершением регистрационных действий.
Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Таким образом, при подписании сторонами соответствующих изменений в договор от 31.07.2006 г. у ответчика возникает обязанность совершить действия по государственной регистрации данных изменений.
Несмотря на то, что в данном случае изменение договора в силу закона в части размера кадастровой стоимости земельного участка не требует государственной регистрации, однако указанное обстоятельство не лишает стороны права требовать друг от друга внесения в договор изменений, связанных с изменениями законодательства, в виде отдельного документа. При этом обязанность по государственной регистрации изменений договором от 31.07.2006 г. возложена на ЗАО "Стройпредприятие".
Утверждение ответчика о неправильном применении истцом формулы расчета арендной платы в данном случае необоснованно.
Согласно пункту 1.2
. "Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", утвержденного постановлением администрации Липецкой области № 179 от 24.12.2007 г., годовая арендная плата за земельные участки рассчитывается по формуле: А = КСЗ x П : 100, где А - годовая плата за аренду земельного участка (руб.), КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка (руб.) П - процент от кадастровой стоимости земельного участка (%). Используемое в указанной формуле деление на 100 в данном случае не понижающий коэффициент, как утверждает истец. Согласно правилам математических вычислений, процент является сотой долей целого, следовательно, для определения числа по его процентному выражению, необходимо процентное выражение разделить на 100. Таким образом, в соответствии с описанием переменных в формуле расчета арендной платы, размер арендной платы за 2009 г. равен: 59598120,96 руб. x 2,5% / 100, что составляет 1489953,02 руб. в год.
Как видно из расчета задолженности по арендной плате, ее расчет произведен истцом на основании условий договора, согласованного сторонами расчета арендной платы на 2008 г., нормативных правовых актов, регулирующих размеры и порядок уплаты арендных платежей, действовавших в спорном периоде.
Учитывая изложенное, расчет задолженности по арендной плате за 2008 г. и 2009 г. составил 1735626,26 руб., в том числе 245673,24 руб. за 2008 г. и 1489953,02 руб. за 2009 г.
При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2008 г. по 31.12.2009 г. подтверждается имеющимися в деле доказательствами, является обоснованным и подлежит удовлетворению в сумме 1735626,26 руб.
Согласно ст. ст. 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации в обеспечение исполнения обязательств контрагенты вправе определить договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 6.1. договора от 31.07.2006 г., в случае не внесения арендной платы в установленный договором или уведомлением срок ответчик уплачивает неустойку (пеню). Неустойка (пеня) начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате, начиная со следующего за установленным договором или уведомлением днем оплаты. Неустойка (пеня) за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа, при этом процентная ставка неустойки (пени) устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату истечения срока очередного платежа, в соответствии с пунктами 4.1, 4.4. договора, ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Как видно из представленных суду доказательств, ответчик не исполнил обязательства надлежащим образом, не оплачивал в установленный договором срок суммы арендных платежей, а, следовательно, в соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.1. договора от 31.07.2006 г. должен нести ответственность.
Представленный истцом расчет пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 26.03.2008 г. по 23.11.2009 г. сделан верно (л.д. 7 - 8). Сумма штрафных санкций за указанный период составила 111745,10 руб., в том числе 43465,85 руб. за период с 26.03.2008 г. по 23.11.2009 г. и 68279,25 руб. за период с 26.03.2009 г. по 23.11.2009 г.
Суд считает, что установленный в договоре № 466-05-Ю от 31.07.2006 г. размер штрафных санкций является соразмерным последствиям нарушения обязательств. Изучив материалы дела, суд не усматривает оснований для уменьшения размера пени и применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 1847371,36 руб., в том числе 1735626,26 руб. основного долга за период с 01.01.2008 г. по 31.12.2009 г. и 111745,10 руб. пени за период с 26.03.2008 г. по 23.11.2009 г.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 167 - 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск удовлетворить.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Стройпредприятие" в пользу управления имущественных и земельных отношений Липецкой области 1847371 (один миллион восемьсот сорок семь тысяч триста семьдесят один) руб. 36 коп., в том числе 1735626 (один миллион семьсот тридцать пять тысяч шестьсот двадцать шесть) руб. 26 коп. основного долга, 111745 (сто одиннадцать тысяч семьсот сорок пять) руб. 10 коп. неустойки за период с 26.03.2008 г. по 23.11.2009 г.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Стройпредприятие" (ОГРН 1024840866819) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 31473 (тридцать одна тысяча четыреста семьдесят три) руб. 71 коп.
Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Липецкой области. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске через Арбитражный суд Липецкой области.
Судья
У.В.СЕРОКУРОВА
