РЯЗАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 сентября 2010 г. № 33-1603
(извлечение)
15 сентября 2010 года Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.Н.А. на заочное решение Шиловского районного суда Рязанской области от 10 июня 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования СПК "И" - удовлетворить.
Признать Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.(до брака М.) Н.А. утратившими право пользования жилым помещением.
Взыскать с Г.А.А. в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "И" задолженность по оплате за жилое помещение в размере 4800 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей, а всего 8800 (восемь тысяч восемьсот рублей) 00 копеек.
Настоящее решение является основанием для аннулирования регистрации по месту жительства Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.(до брака М.) Н.А.
Изучив материалы дела, выслушав доклад судьи П.И.В., доводы Г.Н.Г., Ш.Н.А., поддержавших кассационную жалобу, судебная коллегия
установила:
СПК "И" обратился в суд с иском к Г.А.А., Г.Н.Г., Ш. (до брака М.) Н.А. о признании их утратившими право пользования жилым помещением, снятии их с регистрационного учета, а также о взыскании с Г.А.А., как нанимателя жилого помещения, задолженности по оплате найма жилого помещения. Свои требования мотивирует тем, что ответчику и его семье на основании заключенного в 2004 году договора найма было предоставлено указанное жилое помещение, принадлежащее истцу по праву собственности. В дальнейшем в 2008 году, в 2009 году и 26 марта 2010 года были направлены договора найма жилого помещения с предложением заключить указанный договор на новых условиях, так как решением общего собрания СПК размер оплаты за наем квартиры был увеличен до 1000 рублей в месяц, однако от получения подписания договора он отказался и с марта 2009 года перестал платить квартплату. Истец просил взыскать задолженность по квартплате, в размере 19200 рублей за период с марта 2008 года по февраль 2010 года включительно. Полагал, что ответчики путем отказа от заключения договора найма указанного жилого помещения, препятствуют осуществлению истцом в полном объеме его прав, как собственника, по распоряжению указанным жилым помещением.
Данное гражданское дело в связи с неявкой ответчиков было рассмотрено в порядке заочного производства, по результатам рассмотрения вынесено решение, которым исковые требования СПК "И" удовлетворены.
Определением суда от 20 июля 2010 года ответчикам было отказано в удовлетворении их заявления об отмене заочного решения суда.
В кассационной жалобе Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.Н.А. просят отменить заочное решение, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование доводов жалобы кассаторы указывают, что гражданское дело было необоснованно рассмотрено в их отсутствие, так как они не явились в судебное заседание по уважительным причинам. Г.А.А. был болен, в связи с чем ответчики направили в суд ходатайства об отложении дела слушанием. Полагают, что у суда не имелось оснований для рассмотрения дела в их отсутствие. Кроме того, при вынесении решения судом не были учтены имеющие значение для дела обстоятельства, а именно несоответствие требованиям закона договора найма жилого помещения, который предлагалось заключить Г.А.А., а также незаконность приобретения права собственности на спорное жилое помещение со стороны СПК "И".
Проверив решение суда согласно ст. 347 ГПК РФ в интересах законности в полном объеме, судебная коллегия находит, что в части удовлетворения требований СПК "И" о признании Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.Н.А. утратившими право пользования жилым помещением, а также указания на возможность аннулирования регистрации по месту жительства ответчиков, оно подлежит отмене, в части взыскания задолженности по оплате жилого помещения - изменению.
Судом установлено, что с 1990 года Г.А.А. совместно с членами своей семьи супругой Г.Н.Г. и дочерью Ш.Н.А. проживает, где колхозом имени Красной Армии ему было выделено для проживания жилое помещение - квартира в двухквартирном доме, принадлежащем колхозу. Решением правления колхоза от 20.12.1990 указанная квартира была закреплена за Г.А.А.
В соответствии с Постановлением главы администрации Шиловского района Рязанской области от 20.05.1992 Номер обезличен колхоз имени Красной Армии реорганизован в АОЗТ "Л", являющегося правопреемником прав и обязательств бывшего колхоза.
В соответствии с Постановлением главы администрации Шиловского района Рязанской области от 06.03.1997, согласно решению общего собрания акционеров АОЗТ "Л" от 14.12.1996, решению общего собрания учредителей СПК "Л" от 24.12.1996 и заявлению учредителей АОЗТ "Л" реорганизовано в СПК "Л". Решением общего собрания членов СПК "Л" от 14.12.1997 утвержден выход членов СПК "Л" с наделением их имуществом с целью последующего вступления в члены СПК "И". Решением общего собрания членов СПК "И" от 14.12.1997 принято имущество в качестве пая от учредителей, вступивших в члены СПК "И". В составе данного имущества находилось и спорное жилое помещение, которое было поставлено на баланс истца.
Как следует из материалов дела, в 2004 году СПК "И" и Г.А.А. заключили договор найма жилого помещения без указания даты его составления и конкретного срока действия на проживание в 2004 году в доме с инвентарным номером 127а, расположенном в селе Ерахтур, общей площадью 76 кв. м. Квартирная плата в договоре определена сторонами в 136 руб.
Решением Совета депутатов муниципального образования - Ерахтурское сельское поселение Шиловского муниципального района от 20 марта 2008 года "О наименовании улиц в селе Ерахтур" указанному домовладению присвоен адрес:...
01.07.2008 право собственности на жилой дом, в котором расположена квартира, предоставленная ответчикам, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под Номер обезличен за СПК "И".
Г.А.А. до марта 2008 года вносил в кассу СПК "И" квартплату за наем занимаемой жилой площади в размере 400 рублей в месяц. Данный размер квартплаты, был устно согласован им с руководством СПК "И".
29 февраля 2008 года общим собранием членов СПК "И" размер оплаты за наем жилого помещения в кирпичных домах с удобствами, был увеличен до 1000 рублей в месяц.
3 марта 2008 года СПК "И" направил Г.А.А. проект договора коммерческого найма жилого помещения Номер обезличен со сроком действия с 1 марта 2008 года по 31 декабря 2008 года, где наряду с новыми условиями договора определил размер платы за пользование жилым помещением в 1000 рублей в месяц.
Г.А.А. действий по подписанию указанного договора не предпринял, продолжая вносить плату по договору найма в размере 400 рублей.
28 февраля 2009 года СПК "И" направил Г.А.А. проект договора найма жилого помещения от 1 февраля 2009 года со сроком действия с 1 февраля 2009 года по 1 февраля 2010 года с размером платы за пользование жилым помещением в 1000 рублей в месяц.
Г.А.А. вновь никаких действий по заключению указанного договора не предпринял, а с марта 2009 года прекратил оплату за наем жилого помещения, продолжая проживать в квартире, принадлежащей СПК "И".
Указанные обстоятельства, подтверждены доказательствами, имеющимися в материалах дела и исследованными судом, не оспаривались сторонами.
Как полагал суд, вышеизложенное дает основание для признания утратившими Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.Н.А. право пользования жилым помещением и для возможности снятия их с регистрационного учета.
Судебная коллегия находит, что с данным выводом районного суда согласиться нельзя, так как он сделан без учета всех норм материального права, регулирующих правоотношения, сложившиеся между истцом и ответчиками.
При рассмотрении возникшего спора суд верно руководствовался положением ст. 671 ГК РФ, согласно которой по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии со ст. 677 ГК РФ граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
Признавая ответчиков утратившими право пользования спорным жилым помещением, суд исходил из того, что они не желают заключать договор найма жилого помещения на новых условиях и не платят за проживание в помещении, принадлежащем СПК "Исток".
Однако, судом не учтено, что ответчики проживают в жилом помещении на основании договора найма от 2004 года, срок действия которого не определен, в связи с чем, в силу ст. 683 ГК РФ, он считается заключенным на пять лет, то есть его срок истекал не ранее 31 декабря 2008 года. Предъявляя требования к Г.А.А. о заключении новых договоров, СПК "И" был не соблюден порядок, установленный ст. 684 ГК РФ для заключения договора на иных условиях, в связи с чем он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, так как ответчики проживают на законных основаниях, то требование истца о признании их утратившими права пользования жилым помещением и решение суда об удовлетворении этих требований не основаны на законе.
В связи с вышеизложенным, в указанной части решение суда подлежит отмене.
Так как, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции, то судебная коллегия находит возможным не передавать дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым в удовлетворении требований СПК "Исток" о признании утратившими Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.(до брака М.) Н.А. право пользования жилым помещением - отказать.
Частично удовлетворяя требования СПК "И" о взыскании с Г.А.А. задолженности по оплате по договору найма, суд верно учел, что в соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации (ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем - ст. 155 ЖК РФ).
Таким образом, так как Г.А.А. его обязанность по внесению платы по договору найма исполнялась недобросовестно, то задолженность, возникшая в связи с этим, обоснованно взыскана судом с ответчика Г.А.А. в пользу истца.
В то же время, судебная коллегия не может согласиться с решением суда в той части, что сумма задолженности за оплату пользования жильем по договору найма подлежит определению исходя из 400 рублей, которые устно были определены сторонами ранее.
Согласно ст. 156 ч. 8 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива.
Таким образом, так как ответчики проживают в доме, принадлежащем СПК "И", то установление размера оплаты за пользование жилым помещением входит в компетенцию органов управления СПК и не зависит от волеизъявления нанимателя и членов его семьи.
Как указано выше, 29 февраля 2008 года общим собранием членов СПК "И" размер оплаты за наем жилого помещения в кирпичных домах с удобствами, был увеличен до 1000 рублей в месяц, то есть с 1 марта 2008 года Г.А.А. обязан был вносить плату за наем жилого помещения в СПК "И" исходя из указанной суммы. В связи с этим, требование истца о взыскании задолженности по оплате за пользование жильем из расчета 1000 рублей в месяц начиная с 1 марта 2008 года по февраль 2010 года включительно является обоснованным.
По указанным основаниям решение суда в части определения суммы, которую необходимо взыскать в пользу истца по договору найма, заключенному с Г.А.А., подлежит изменению.
При расчете суммы задолженности Г.А.А. по оплате жилья по договору найма судебная коллегия учитывает, что в период с 1 марта 2008 года по февраль 2009 года ответчиком было внесено в кассу СПК "Исток" 400 рублей ежемесячно, а всего 4800 рублей (12 месяцев х 400 руб. = 4800), тогда как за указанный период надлежало внести 12000 рублей (12 месяцев. х 1000 руб. = 12000 руб.), то есть задолженность составила 7200 руб. (12000 - 4800 = 7200). За период с марта 2009 года по февраль 2010 года Г.А.А. плату по договору найма не вносил, задолженность за указанный период составила 12 000 рублей (1000 руб. х 12 месяцев = 12000). Таким образом общая задолженность Г.А.А. перед СПК "И" по договору найма жилого помещения составляет 19 200 руб. (12000 + 7200 = 19200), которая и подлежит взысканию с ответчика.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Шиловского районного суда Рязанской области от 10 июня 2009 года в части удовлетворения требований СПК "И" и признания Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.(до брака М.) Н.А. утратившими право пользования жилым помещением, разъяснения возможности для аннулирования регистрации по месту жительства Г.А.А., Г.Н.Г., Ш.(до брака М.) Н.А. - отменить.
В указанной части вынести новое решение, которым в удовлетворении требований СПК "И" отказать.
Решение суда в части частичного удовлетворения требований СПК "И" о взыскании с Г.А.А. задолженности по оплате за жилое помещение изменить. Иск СПК "И" в данной части удовлетворить в полном объеме, взыскать с Г.А.А. в пользу сельскохозяйственного производственного кооператива "Исток" задолженность по оплате за жилое помещение в размере 19200 рублей.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
