АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 29 октября 2010 г. по делу № А12-14929/2010
Резолютивная часть оглашена 28 октября 2010 года. Полный текст изготовлен 29 октября 2010 года.
Арбитражный суд Волгоградской области в составе: судьи Буланкова А.А., при ведении протокола судьей Буланковым А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску дело по иску общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройИнвест" к администрации Волгограда, третье лицо комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, об урегулировании разногласий, при участии в заседании: от истца - П. по доверенности <...>; от ответчика - К. по доверенности <...>; от третьего лица - К. по доверенности <...>.
ООО "ЮгСтройИнвест" обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий возникших между администрацией Волгограда и ООО "ЮгСтройИнвест" при заключении договора аренды земельного участка № 9236 от 26.05.2010 г., изложив перечисленные ниже пункты договора в следующей редакции:
а) абзац третий пункта 1.1 указанного договора изложить в следующей редакции: "Передача участка от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом заключения настоящего Договора и не требует какого-либо дополнительного оформления и/или совершения действий в подтверждение такой передачи. Арендатор ознакомлен с качественным состоянием участка, его границами и претензий к ним не имеет";
б) дополнить пункт 1.1 указанного договора абзацем четвертым, изложив его в следующей редакции:
"В случае уклонения Арендатора от государственной регистрации настоящего Договора в срок, установленный п. 4.6 Договора, участок считается переданным от Арендодателя к Арендатору в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям Договора, включая условия, которые в качестве существенных названы в законах, иных правовых актах и относительно которых по заявлению одной из сторон должно было быть достигнуто соглашение";
в) абзац первый пункта 2.1 указанного договора изложить в следующей редакции:
"Настоящий Договор заключается сроком на два года. Начало действия Договора совпадает с датой его заключения сторонами";
г) дополнить пункт 2.1 указанного договора абзацем вторым, изложив его в следующей редакции:
"В случае уклонения Арендатора от государственной регистрации настоящего Договора в срок, установленный п. 4.6 Договора, настоящий Договор распространяет свое действие на прошлое время и действует со дня достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям Договора, включая условия, которые в качестве существенных названы в законах, иных правовых актах и относительно которых по заявлению одной из сторон должно было быть достигнуто соглашение";
д) пункт 2.5 указанного договора изложить в следующей редакции:
"Арендная плата начинает исчисляться с момента передачи участка от "Арендодателя к Арендатору, который определяется по правилам, установленным п. 1.1 настоящего Договора";
е) исключить из приложения "Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка № 9236 от 26 мая 2010 года" к указанному договору расчет арендной платы за земельный участок за 2009 год.
Истец обосновывает исковые требования следующими доводами:
- Редакция арендодателя в части установления момента передачи имущества с момента выхода постановления главы Волгограда от 20.04.2010 г. № 917, а не с момента фактической передачи противоречит нормам ст. 609, 611 Гражданского кодекса РФ, ст. 26 Земельного кодекса РФ.
- Условия предлагаемого дополнения п. 1.1. о возможности уклонения арендатора от государственной регистрации договора предлагается истцом только с целью предусмотрения баланса интересов сторон.
- Арендатор фактически не использовал земельный участок до настоящего времени, в связи с чем Арендодатель в силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ и 65 Земельного кодекса РФ также не вправе требовать внесения арендной платы за период, в который договор не действовал и фактического пользования этим земельным участком также не было.
- В редакции арендодателя фактический срок использования земельного участка остается до 20.04.2011 г., т.е. оставшегося времени явно недостаточно, чтобы выполнить цель аренды этого земельного участка - строительства капитального объекта - спортивного комплекса.
- Редакция арендодателя противоречит ст. 425 Гражданского кодекса РФ, поскольку между сторонами отсутствовали правоотношения до момента заключения договора, в связи с чем невозможно распространить его действия на предшествующий период.
Ответчик иск не признал, считает его необоснованным и просит суд отказать в его удовлетворении, поскольку
- Арендатор фактически использует спорный земельный участок.
- В соответствии с постановлением главы Волгограда от 20.04.2010 г. № 917 "О предоставлении земельного участка (учетный № 5-80-106) для размещения объекта обществу с ограниченной ответственностью "ЮгСтройИнвест" договор должен быть заключен именно с даты выхода данного постановления, что допускается ч. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ.
Представитель третьего лица поддержал доводы ответчика.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, арбитражный суд, -
установил:
20.04.2009 г. издано постановление главы Волгограда № 917, которым оформлено решение о предоставлении в аренду ООО "ЮгСтройИнвест" земельного участка с учетным номером 5-80-106, с кадастровым номером 34:34:050062:159, площадью 6 155 кв. м. из земель населенных пунктов для строительства капитального объекта - спортивного комплекса по ул. Одесской, 8 в Ворошиловском районе г. Волгограда.
На основании постановления
администрации Волгограда от 29.04.2004 г. № 542 "О создании комитета земельных ресурсов" и постановления
администрации Волгограда от 01.07.2004 г. № 853 "О делегировании прав ведения арендных отношений по земле в Волгограде" ведение арендных отношений, в том числе заключение, изменение и прекращение договоров аренды земли поручено комитету земельных ресурсов администрации Волгограда.
17.05.2010 г. ООО "ЮгСтройИнвест" обратилось в комитет земельных ресурсов администрации Волгограда с запросом на предоставление проекта договора аренды земельного участка либо на дачу согласия на представление проекта договора в редакции арендатора.
Комитетом земельных ресурсов был подготовлен и направлен ООО "ЮгСтройИнвест" проект договора № 9236 от 26.05.2010 г. аренды земельного участка.
02.06.2010 г. ООО "ЮгСтройИнвест" вернуло проект договора с протоколом разногласий от 01.06.2010 г.
18.06.2010 г. Комитет земельных ресурсов направил возражения против принятия условий протокола разногласий к договору № 9236 от 26.05.2010 г.
Отсутствие согласования протокола разногласий послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса РФ.
В соответствии п. 7 ст. 30 Земельного кодекса РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренное статьей 29 Земельного кодекса РФ, о предоставлении земельного участка для строительства является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Из этого следует, что после издания постановления от 20.04.2009 г. № 917 о предоставлении земельного участка для строительства ООО "ЮгСтройИнвест" заключение договора аренды земельного участка стало обязательным для администрации Волгограда.
Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Предметом судебного разбирательства является наличие разногласий сторон при заключении договора аренды земельного участка относительно момента передачи объекта аренды и возникновения обязательств арендатора по этому договору.
Согласно абзаца третьего пункта 1.1 оферты договора: "Передача участка по настоящему Договору от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом выхода постановления главы Волгограда или распоряжения председателя комитета земельных ресурсов администрации Волгограда о предоставлении участка в аренду, вытекает из него и не требует какого-либо дополнительного оформления и/или совершения действий в подтверждение такой передачи. Арендатор ознакомлен с качественным состоянием участка, его границами и претензий к ним не имеет".
Истец просит изложить данный абзац в следующей редакции: "Передача участка от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом заключения настоящего Договора и не требует какого-либо дополнительного оформления и/или совершения действий в подтверждение такой передачи. Арендатор ознакомлен с качественным состоянием участка, его границами и претензий к ним не имеет" и дополнить пункт 1.1 абзацем четвертым, изложив его в следующей редакции: "В случае уклонения Арендатора от государственной регистрации настоящего Договора в срок, установленный п. 4.6 Договора, участок считается переданным от Арендодателя к Арендатору в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям Договора, включая условия, которые в качестве существенных названы в законах, иных правовых актах и относительно которых по заявлению одной из сторон должно было быть достигнуто соглашение".
Согласно пункта 2.1 оферты договора: "Настоящий договор заключается на два года с 20.04.2009 г. по 20.04.2011 г.".
Истец просит изложить данный абзац в следующей редакции: "Настоящий Договор заключается сроком на два года. Начало действия Договора совпадает с датой его заключения сторонами" и дополнить пункт 2.1 абзацем вторым, изложив его в следующей редакции: "В случае уклонения Арендатора от государственной регистрации настоящего Договора в срок, установленный п. 4.6 Договора, настоящий Договор распространяет свое действие на прошлое время и действует со дня достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям Договора, включая условия, которые в качестве существенных названы в законах, иных правовых актах и относительно которых по заявлению одной из сторон должно было быть достигнуто соглашение".
Согласно пункта 2.5. оферты договора: "Арендная плата начинает исчисляться с момента выхода постановления главы Волгограда или распоряжения председателя комитета земельных ресурсов администрации Волгограда о предоставлении участка в аренду, если иное не предусмотрено условиями настоящего договора аренды".
Истец просит изложить данный абзац в следующей редакции: "Арендная плата начинает исчисляться с момента передачи участка от Арендодателя к Арендатору, который определяется по правилам, установленным п. 1.1. настоящего Договора".
Также истец просит исключить из приложения "Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка № 9236 от 26 мая 2010 года" к указанному договору расчет арендной платы за земельный участок за 2009 год.
Суд считает обоснованным доводы истца в части необходимости изложения абзаца третьего пункта 1.1. и пунктов 2.1., 2.5. договора в редакции предложенной истцом, а также о необходимости исключения из приложения "Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка № 9236 от 26 мая 2010 года" к указанному договору расчета арендной платы за земельный участок за 2009 год, на следующих основаниях.
Согласно ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с ч. 2 ст. 425 Гражданского кодекса РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно ч. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Таким образом, положениями указанных норм Гражданского кодекса РФ предусмотрено согласие сторон на обращение условий договора на отношения, возникшие до его заключения.
Судом установлено, что согласия на применение условий договора на отношения, возникшие до его заключения, истец не давал.
По смыслу указанных нормы гражданского права, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Спорный земельный участок не был передан истцу по акту приема-передачи.
Поскольку земельный участок арендатору не передан, в договор не может быть включено условие, согласно которому арендатор будет вынужден платить арендную плату за периоды, когда он фактически не пользовался земельным участком, поскольку это противоречило бы нормам ст. 614 Гражданского кодекса РФ и ст. 65 Земельного кодекса РФ.
Такая позиция была подтверждена в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" согласно которого арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Суд также учитывает, что условием п. 2.1. проекта Договора в редакции ответчика, с указанием срока действий с 20.04.2009 г. по 20.04.2011 г. договору придается обратная сила на период, когда хозяйственное освоение и фактическое использование участка истцом не осуществлялось и с учетом специфики цели аренды (строительство капитального объекта) не могло осуществляться без соответствующего разрешения.
Суд считает, что обязательства сторон по спорному договору аренды земельного участка также не могли возникнуть с момента принятия постановления от 20.04.2010 г. № 917, так как данный акт является лишь распорядительным документом, направленным на возникновение договорных отношений.
Суд также учитывает, что из постановления от 20.04.2009 г. № 917 следует намерение администрации предоставить истцу в арендное пользование земельный участок на определенный срок - два года, необходимых для выполнения определенной цели использования этого земельного участка. Отсюда предложенное в проекте Договора условие о сроке фактического освоения данного участка, который более чем вдвое меньше указанного в постановлении от 20.04.2009 г. № 917, существенно нарушает права Арендатора, поскольку истечение срока аренды в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ порождает обязанность по возврату земельного участка, а предлагаемый срок фактического использования участка может не позволить истцу достичь целей его предоставления, т.е. построить водноспортивный комплекс.
Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Однако ответчиком не представлено доказательств фактического пользования ООО "ЮгСтройИнвест" спорным земельным участком.
Представленный ответчиком Акт осмотра земельного участка № 5/148-10 КЗР от 02.09.2010 г. не может являться таким доказательством, поскольку сам факт наличия на этом земельном участке одноэтажного строения не может указывать на их относимость к ООО "ЮгСтройИнвест".
Таким образом, фактические арендные отношения между сторонами до момента настоящего судебного спора не возникли и суд считает обоснованным довод истца о том, что момент передачи участка от арендодателя к арендатору должен совпадать с моментом заключения договора, а арендная плата, соответственно, также должна исчисляться с момента передачи участка от арендодателя к арендатору.
Суд считает ошибочными доводы истца о необходимости дополнения пункта 1.1. указанного договора абзацем четвертым, пункта 2.1. договора абзацем вторым по следующим основаниям.
Поскольку в силу ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, следовательно обязательства арендатора по спорному договору, в том числе по использованию его по назначению и внесению арендной платы возникают с момента заключения этой сделки.
В силу ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Предложенные истцом дополнительные условия спорного договора указывают на момент его заключения - государственную регистрацию договора, однако в рассматриваемом случае момент заключения договора определяется не этим условием.
Поскольку спорные условия договора в соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в данном случае определяются судом, то моментом заключения договора аренды является вступление в законную силу того решения суда, которым эти условия были установлены и которые становится обязательными для сторон в силу ст. 173, 182 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Такой вывод не противоречит ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ и согласуется с позицией законодателя указанной в ч. 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при изменении или расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае частичного удовлетворения иска, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд,
решил:
Иск удовлетворить в части.
Перечисленные ниже пункты договора аренды земельного участка № 9236 от 26.05.2010 г. между администрацией Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСтройИнвест" изложить в следующей редакции:
абзац третий пункта 1.1.: "Передача участка от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом заключения настоящего Договора и не требует какого-либо дополнительного оформления и/или совершения действий в подтверждение такой передачи. Арендатор ознакомлен с качественным состоянием участка, его границами и претензий к ним не имеет";
абзац первый пункта 2.1.: "Настоящий Договор заключается сроком на два года. Начало действия Договора совпадает с датой его заключения сторонами".
пункт 2.5.: "Арендная плата начинает исчисляться с момента передачи участка от Арендодателя к Арендатору, который определяется по правилам, установленным п. 1.1 настоящего Договора";
Исключить из Расчета арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 26 мая 2010 г. № 9236 (приложения к договору аренды земельного участка № 9236 от 26.05.2010 г. между администрацией Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью "ЮгСтройИнвест") расчет арендной платы за земельный участок за 2009 год.
Взыскать с администрации Волгограда в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЮгСтройИнвест" 2 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
В остальной части исковое заявление оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст. ст. 257 - 260 АПК РФ и в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст. ст. 273 - 277 АПК РФ.
Судья
А.А.БУЛАНКОВ
