АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 декабря 2008 г. по делу № А33-14690/2008
Судья Арбитражного суда Красноярского края И.В. Шишкина,
рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества "Коммунальник", г. Красноярск,
к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска,
заинтересованные лица:
администрация г. Красноярска,
управление архитектуры администрации г. Красноярска,
об оспаривании отказа в выкупе земельного участка, обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка,
в судебном заседании участвовали:
от истца: Широглазов М.Г. - представитель по доверенности № 127 от 15.02.2008,
от ответчика: Бармина О.В. - представитель по доверенности № 2 от 09.01.2008.
Протокол настоящего судебного заседания вела судья Шишкина И.В.
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10.12.2008, в полном объеме решение изготовлено 12.12.2008.
установил:
Открытое акционерное общество "Коммунальник" обратилось в арбитражный суд с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании бездействия департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, выразившееся в несовершении действий по направлению ОАО "Коммунальник" проектов договоров купли-продажи 18 земельных участков, перечисленных в заявлении ОАО "Коммунальник" от 26.12.2007 № 611 о приобретении права собственности на земельные участки.
Определением от 31.03.2008 возбуждено производство по делу № А33-3624/2008, назначено предварительное судебное заседание на 24.04.2008.
Определением от 24.04.2008 подготовка дела к судебному разбирательству признана оконченной, рассмотрение дела назначено на 28.05.2008, к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Красноярска.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца об уточнении предмета иска, просит признать незаконным бездействие ответчика, выразившееся в несовершении действий по направлению ОАО "Коммунальник" проектов договоров купли-продажи земельных участков, расположенных в городе Красноярске, а именно:
┌──────────────────────────────────┬────────────────────┬─────────────────┐
│ Адрес │ Кадастровый номер │Площадь в кв.м. │
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Дубровинского, 80 │24:50:03 00 273:0073│ 3060,37│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Марковского, 79 │24:50:03 00 227:0051│ 5928,81│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Разина Степана, 15 │24:50:03 00 183:0058│ 2269,41│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│пер. Индустриальный, 5 │24:50:02 00 019:0007│ 1352,13│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Джамбульская, 8 │24:50:04 00 216:0031│ 2933,33│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Парижской Коммуны, 2 │24:50:03 00 277:0129│ 1344,25│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Ключевская, 2 │24:50:07 00 040:0034│ 11850,58│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Седова, 16 │24:50:01 00 148:0011│ 3208,00│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Качинская, 65 │24:50:03 00 215:0061│ 3113,94│
├──────────────────────────────────┼────────────────────┼─────────────────┤
│ул. Качинская, 65 │24:50:03 00 215:0088│ 2631,91│
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Как следует из материалов дела, истец в порядке приватизации приобрел право собственности на здание бани по ул. Седова, 16 в г. Красноярске, 1952 года ввода в эксплуатацию, первоначальной балансовой стоимостью 76 000 руб.
В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.1998 имеет номер 8, а не 2.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 2 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента государственной регистрации становится собственником государственного (муниципального) имущества, включенного в уставный капитал акционерного общества в соответствии с планом приватизации.
С момента государственной регистрации ОАО "Коммунальник" являлся собственником вышеуказанного объекта недвижимого имущества.
Исходя из правил пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса, ОАО "Коммунальник" предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, находящихся под объектами недвижимого имущества, собственником которого заявитель является.
Согласно пункту 4 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным, суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
Как следует из материалов дела, в письме департамента от 16.06.2008 № 25602 отказ в направлении договоров купли-продажи 18 земельных участков (в том числе спорного) мотивирован тем, что в результате визуальной проверки испрашиваемых к передаче земельных участков обнаружено, что на участках расположены объекты, правоустанавливающие документы на которые у ОАО "Коммунальник" отсутствуют. На земельных участках находятся объекты, не относящиеся к недвижимому имуществу (навесы, сараи), передача земельных участков под временными объектами в собственность за плату в целях эксплуатации таких объектов действующим законодательством не предусмотрена.
При этом в тексте отказа не конкретизировано, на каких земельных участках обнаружены временные объекты или объекты, на которые у истца отсутствует право собственности.
Департаментом не представлено каких-либо доказательств нахождения на земельном участке кадастровым номером 24:50:0100148:001 площадью 3 208 кв.м. по адресу г. Красноярск, ул. Седова 16 каких-либо временных объектов недвижимого имущества, либо капитальных объектов. Из выкопировки из топографического плана следует, что какие-либо временные объекты на земельном участке отсутствуют.
Согласно заключения департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска № 25971 от 18.06.2008 земельный участок по ул. Седова, 16, занимаемого общественной баней № 16, используется по целевому назначению, содержится в удовлетворительном состоянии, к зданию выполнена надстройка второго этажа.
В заключении № 15212 от 17.07.2008 управления архитектуры администрации г. Красноярска о передаче в собственность земельного участка по ул. Седова, 16 отражено, что объект соответствуют Генеральному плану города, на территории находится капитальное здание общественной бани № 16.
Земельным кодексом Российской Федерации установлены случаи, когда земельный участок не может быть предоставлен в собственность за плату (статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации)
Отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок ограничен в обороте в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежит приватизации в силу части 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (земельный участок, предусмотренный генеральным планом развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земли общего пользования).
Доводы ответчика в отзыве на иск, что к зданию общественной бани по ул. Седова, 16 возведен самовольно второй этаж, в связи с чем здание является реконструированным, рассмотрен судом.
Как следует из представленного из БТИ по запросу суда технического паспорта здания бани по ул. Седова, 16 по состоянию на 1978 год, площадь объекта составляла 779 кв.м., объект имел чердачное помещение. Высота помещений первого этажа была переменной - от 3,55 кв.м. до 5,45 кв.м.
В настоящее время согласно выписки из ЕГРОКС от 18.09.2006 здание имеет площадь 831,4 кв.м., площадь изменилась на 52,4 кв.м., что произошло в результате сноса части некапитальных перегородок, перемера и пересчета площадей, оборудования антресоли внутри первого этажа площадью 48,6 кв.м. Второй этаж в здании отсутствует. Помещения первого этажа по прежнему имеют разную высоту (3.25 м. и 5,15 м.). Появление окон выше первого этажа вызвано переменной этажностью здания внутри и появлением антресоли - площадки внутри здания. Внешние границы здания не изменились, вновь созданный второй этаж отсутствует. Имеющееся незначительное изменение параметров объекта капитального строительства в виде дополнительной площади за счет появления антресоли не может, по мнению суда, лишить истца предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации на выкуп всего здания. В результате оборудования антресоли здание не изменилось настолько, что стало новым объектом. Право собственности истца на здание не прекращено в связи с появлением внутри него небольшой по площади антресоли.
Одним из принципов земельного законодательства является сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (пункт 11 статьи 1 Кодекса) для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.
В заключении управления архитектуры администрации г. Красноярска от 17.07.2008 № 15212 указано на возможность предоставления истцу земельного участка в откорректированных границах (точки на схеме 2, 3, 4) против границ кадастрового плана земельного участка.
Согласно пункту 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, в частности с учетом предельных размеров земельных участков, устанавливаемых в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса.
Согласно статье 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 данной статьи). Для целей, не указанных в пункте 1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (пункт 3 данной статьи).
Пунктом 4 Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.02.96 № 105, для всех типов застройки являются обязательными следующие правила межевания: границы и размеры земельных участков, переданных в собственность, владение, пользование юридических и физических лиц, а также государственных и муниципальных земельных участков, сданных в аренду до принятия настоящего Положения, не подлежат пересмотру, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами Российской Федерации; в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры; при установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций, пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
Согласно статье 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Строительными нормами и правилами "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (СНиП 2.07.01-89) определены ориентировочные размеры земельных участков, предоставляемых под объектами различного вида использования (в т.ч. гостиницы, бани).
Из кадастрового плана земельного участка по ул. Седова, 16 следует, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания, следовательно при проведении работ землеустроительная организация руководствовалась Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.96, картографическим материалом, таблицами координат геодезической сети на г. Красноярск, документами о правах соседних землепользователей.
Несмотря на то, что в заключении управления архитектуры администрации г. Красноярска по земельному участку по ул. Седова, 16 указано на возможность предоставления истцу земельных участков в откорректированных размерах, ответчиком не доказано, что размеры сформированного и прошедшего кадастровый учет участка не соответствуют правилам статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего нормы предоставления земельных участков и порядок определения границ земельных участков, Инструкции по межеванию земель, СНиП 2.07.01-89.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о незаконности отказа ответчика в предоставлении ОАО "Коммунальник" в собственность за плату земельного участка по ул. Седова, 16, наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
Государственная пошлина по иску относится на ответчика согласно правил статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края
решил:
Заявление удовлетворить.
Признать незаконным отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (письмо № 25602 от 16.06.2008) в предоставлении открытому акционерному обществу "Коммунальник" в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100148:001 площадью 3 208 кв.м. по адресу г. Красноярск, ул. Седова 16.
Обязать департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска направить в адрес открытого акционерного общества "Коммунальник" в месячный срок проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100148:001 площадью 3 208 кв.м. по адресу г. Красноярск, ул. Седова 16.
Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины.
Разъяснить, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Третий арбитражный апелляционный суд.
Судья
И.В.ШИШКИНА
