АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 2 апреля 2010 г. по делу № А45-10354/2007
Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2010 г.
В полном объеме решение изготовлено 02 апреля 2010 г.
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Захарчука Е.И., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Нива-сельхозтехника"
к ответчикам: 1) Обществу с ограниченной ответственностью "1-К", 2) Общество с ограниченной ответственностью "Диалог" (правопреемство от Общества с ограниченной ответственностью "Рекон"), 3) Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Фрирайдер"
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - 1) Закрытое акционерное общество Коммерческий банк "Ланта-банк", 2) Ачкасов Александр Михайлович, 3) Грынив Тарас Романович, 4) Грынив Татьяна Александровна, 5) Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области
о признании права собственности; об истребовании имущества из чужого незаконного владения
при участии представителей:
от истца: Сергеева О.Л. по доверенности от 29.05.2008 г., паспорт; Папилин С.В. А.В. по доверенности от 01.09.2007 г., паспорт;
от ответчиков: не явились, извещены
от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) не явился, извещен; 3) Ошорхонов А.А. по нотариальной доверенности от 28.07.2009 г. паспорт; 4) не явился, извещен; 5) не явился, извещен;
установил:
Постановлением кассационной инстанции Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 сентября 2009 года отменено решение
Арбитражного суда Новосибирской области от 07.04.2009 г. и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2009 г. Дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Истец просит:
1. Признать за обществом с ограниченной ответственностью Производственной фирмой "Нива-сельхозтехника" право собственности на следующее недвижимое имущество:
- нежилые помещения, общей площадью 683,9 кв. м., расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Б. Хмельницкого, д. 127 (прежний адрес: город Новосибирск, Новосибирский район, ул. Тайгинская, д. 11), кадастровый номер 54:35:041122:0057:01:01;
- нежилые помещения, площадью 662,0 кв. м., расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Б. Хмельницкого, д. 127 (прежний адрес: город Новосибирск, Новосибирский район, ул. Тайгинская, д. 11), кадастровый номер 54:35:041122:0057:01:02.
2. Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Первый элемент" (г. Новосибирск, ул. Гоголя, д. 42; ИНН 5406315385; ОГРН 1055406170577) в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Нива-сельхозтехника" недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Б. Хмельницкого, д. 127 (прежний адрес: город Новосибирск, Новосибирский район, ул. Тайгинская, д. 11), - нежилые помещения, площадью 683,9 кв. м., кадастровый номер 54:35:041122:0057:01:01; путем передачи указанного недвижимого имущества обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Нива-сельхозтехника".
3. Истребовать из чужого незаконного владения Общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Фрирайдер" (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Производственная, д. 26; ИНН 4217068001; ОГРН 1044217021463) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Нива-сельхозтехника" недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Б. Хмельницкого, д. 127 (прежний адрес: город Новосибирск, Новосибирский район, ул. Тайгинская, д. 11), - нежилые помещения, площадью 662,0 кв. м., кадастровый номер 54:35:041122:0057:01:02, путем передачи указанного недвижимого имущества обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Нива-сельхозтехника".
В обоснование своих требований истец представил следующие дополнительные письменные пояснения с учетом указаний, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ по настоящему делу. По мнению истца действия ответчика - ООО "Первый элемент" по разделению спорного объекта недвижимости в феврале 2008 на два объекта недвижимости и их последующая продажа порознь в мае 2008 физическому лицу Грыниву Тарасу Романовичу и обществу с ограниченной ответственностью "Агентство "Фрирайдер" направлены на скорейшее избавление от спорного объекта недвижимости и создание истцу препятствий в защите его вещных прав. Выплатив банку кредит в сумме 7000000 рублей и разделив здание на две части, ООО "Первый элемент" не зарегистрировало право собственности на образовавшиеся части к моменту заключения сделки купли-продажи.
Кроме этого, продажа спорного объекта недвижимости по частям осуществлена по заниженной цене на общую сумму 3500000 руб. Покупатели ООО "Агентство "Фрирайдер" и Грынив Тарас Романович, в свою очередь, приобретая недвижимость по заниженной цене, не проявили обычную степень осмотрительности и не проверили юридическую судьбу приобретаемой недвижимости, находящейся в споре с другими лицами.
Продажа части здания физическому лицу совершена ООО "Первый элемент" с целью изменения подведомственности спора, что в совокупности с заниженной ценой сделки свидетельствует о мнимости (ничтожности) этой сделки. Данная ничтожная сделка не влияет на возможность истребования спорного объекта у первоначального ответчика - ООО "Первый элемент".
Третье лицо - Регистрационная служба письменным отзывом пояснила следующее.
Государственная регистрация права собственности Грынива Т.Р. на объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:041122:0057:01:01 произведена 07.06.08 по заявлению ООО "Первый элемент" и Грынив Т.Р. от 19.05.2008 на основании сведений об учете части объекта недвижимости от 15.02.2008, приказа № 4 от 15.02.2008 "О разделении объекта недвижимости", решения № 8 единственного участника ООО "Первый элемент" от 20.02.2008, договора № 208/1 купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2008, акта приема-передачи от 16.05.2008 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2008. До этого момента ООО "Первый элемент" 15.03.2008 обращалось с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:041122:0057:01:01, а 04.04.2008 ООО "Первый элемент" и Грынив Т.Р. обращались с заявлением о регистрации перехода права собственности, права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:041122:0057:01:01, но оба раза регистрация была прекращена по волеизъявлению заявителей.
Государственная регистрация права собственности ООО "Агентство "Фрирайдер" на объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:041122:0057:01:02 произведена 07.06.08 по заявлению ООО "Первый элемент" и ООО "Агентство "Фрирайдер" от 19.05.2008 на основании сведений об учете части объекта недвижимости от 15.02.2008, приказа № 4 от 15.02.2008 "О разделении объекта недвижимости", решения № 8 единственного участника ООО "Первый элемент" от 20.02.2008, договора купли-продажи недвижимого имущества № 108/1 от 16.05.2008, акта приема-передачи от 16.05.2008 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2008. До этого момента 15.03.2008 ООО "Первый элемент" и ООО "Агентство "Фрирайдер" обращались с заявлением о регистрации перехода права собственности, права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 54:35:041122:0057:01:02, но регистрация была прекращена по волеизъявлению заявителей.
Ответчики иск не признали, по основаниям, изложенным в мотивированных отзывах.
АКБ "Ланта-банк" в отзыве просит в удовлетворении иска отказать в связи с тем, что спорное здание находится в залоге у банка.
Дело рассмотрено в порядке ст. ст. 121 - 123, 156 АПК РФ.
Материалами дела установлены и доказаны следующие обстоятельства.
Общество "Нива-сельхозтехника" являлось собственником спорного здания, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.02.2004 серии 54 АБ № 356715.
Между обществом "Нива-сельхозтехника" (продавцом) и ООО "Энерголитсервис" (покупателем) 17.01.2005 заключен договор № 1 купли-продажи здания по цене 255 000 рублей. По условиям договора покупатель приобретает право аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости и необходимого для его использования. От имени продавца договор подписан генеральным директором Ачкасовым А.М. Право собственности ООО "Энерголитсервис" на здание зарегистрировано 07.02.2005, покупателю выдано свидетельство о праве собственности серии 54-АВ 512876.
Общество "Нива-сельхозтехника" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Энерголитсервис" о признании договора купли-продажи от 17.01.2005 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата имущества истцу.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11.12.2006 по другому делу (№ А45-10696/06-47/229) исковые требования удовлетворены.
Суд установил, что Ачкасов А.М., подписавший названный договор как генеральный директор общества "Нива-сельхозтехника", полномочиями на подписание не обладал, так как на тот момент не являлся генеральным директором. При этом суд учел решение мирового судьи 1-го судебного участка Железнодорожного района города Новосибирска от 27.12.2005 о признании недействительным договора от 06.09.2004 купли-продажи доли в уставном капитале общества "Нива-сельхозтехника" в размере 100 процентов номинальной стоимостью 10000 рублей и аннулировании в Едином государственном реестре юридических лиц записи о том что учредителем и генеральным директором производственной фирмы является Ачкасов А.М. Суд также принял во внимание экспертные заключения Октябрьского межрайонного отдела Экспертно-криминалистического центра при ГУВД Новосибирской области, подтверждающие, что подписи на договоре купли-продажи доли, записи о внесении изменений в учредительные документы, доверенности, подписи в решении единственного участника фирмы выполнены не Ачкасовым А.М. Последний также отрицал свое назначение на должность генерального директора. Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.02.2007 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. После вынесения данного постановления ООО "Энерголитсервис" в тот же день продало здание вместе с земельным участком ООО "Первый элемент" за 300 000 рублей. Свидетельства о государственной регистрации права на здание и земельный участок выданы последнему 13.03.2007. ООО "Первый элемент" 30.03.2007 заключило с банком договор ипотеки № 443/1 на сумму 7 000 000 рублей, в соответствии с которым в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору передало в залог здание и земельный участок. По соглашению сторон стоимость предмета залога составляет 8329750 рублей (из них: 6692400 рублей - здание, 637350 рублей - земельный участок).
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 14.06.2007 постановление суда апелляционной инстанции от 21.02.2007 отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции от 11.12.2006 о признании договора купли-продажи от 17.01.2005 недействительным.
Общество "Нива-сельхозтехника", узнав, что указанное недвижимое имущество выбыло из владения общества "Энерголитсервис", которое по решению суда должно было вернуть его производственной фирме, руководствуясь статьями 209, 301, 302 ГК РФ, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6П в случае, когда сделка, направленная на отчуждение имущества, не соответствует требованиям закона только в том, что совершена лицом, не имевшим права отчуждать это имущество и не являющимся его собственником, правила пункта 2 статьи 167 ГК РФ не применяются. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Здание выбыло из владения общества "Нива-сельхозтехника" в результате недействительной сделки, совершенной от имени собственника ненадлежащим лицом, которое в установленном порядке не приобрело прав и обязанностей его исполнительного органа. Следовательно, продавец не выражал своей воли на передачу имущества и совершение сделки купли-продажи.
Кроме того, здание площадью 1345,9 кв. метра вместе с земельным участком приобретено ООО "Первый элемент" по цене 300 000 рублей, включая 45 762 рубля налога на добавленную стоимость. Материалы дела не содержат доказательств наличия каких-либо разумных причин определения такой цены в договоре. Между тем приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, что усматривается из договора с банком о залоге имущества, свидетельствует о недобросовестности приобретателя. Предложенная цена покупки должна была вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на его отчуждение. Однако ООО "Первый элемент" не проявило должной осмотрительности и не провело дополнительной проверки юридической судьбы недвижимого имущества.
Таким образом, суд первой инстанции, установив, что здание выбыло из владения истца помимо его воли, руководствуясь статьями 209, 302 ГК РФ, обоснованно не признал ООО "Первый элемент" добросовестным приобретателем и обязал его возвратить этот объект недвижимости обществу "Нива-сельхозтехника".
Однако ООО "Первый элемент" вместе с отзывом на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора представило документы, свидетельствующие о разделе здания на два объекта недвижимости, совершении с этими объектами новых сделок, выбытии его из владения общества на основании договоров купли-продажи от 16.05.2008, заключенных с обществом с ограниченной ответственностью "Агентство "Фрирайдер" и гражданином Грынивым Т.Р. Эти договоры не были и не могли быть предметом исследования судов и повлиять на решение о виндикации.
В результате совершения данных сделок становится невозможным исполнить принятое по настоящему делу решение суда первой инстанции, поэтому Президиум считает необходимым его отменить и направить дело на новое рассмотрение с целью исследования представленных документов. При новом рассмотрении дела суду следует оценить действия ООО "Первый элемент" по продаже спорного имущества Грыниву Т.Р. после принятия Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации к производству заявления о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора, проверить, не связаны ли они с намерением общества искусственно изменить подведомственность экономического спора.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил, что иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 305 АПК РФ установленными и доказанными являются те обстоятельства, что истец являлся собственником недвижимого имущества: здания (корпус вспомогательный) площадью 1345,9 кв. м., инвентарный номер Ф-000096-039, литер А39, этажность 1 - 2, кадастровый номер 54:19:112001:0075-Ф-000096-039, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Б. Хмельницкого, д. 127 (прежний адрес: г. Новосибирск, ул. Тайгинская, д. 11), что данное недвижимое имущество выбыло из владения истца помимо его воли к ООО "Энерголитсервис" в результате ничтожного договора купли-продажи № 1 от 17.01.2005, что ООО "Энерголитсервис" по договору от 21.02.2007 № 21/02 продало находящееся в споре здание ООО "Первый элемент", право собственности которого на спорное здание было зарегистрировано в установленном порядке, и, что ООО "Первый элемент" не является добросовестным приобретателем данного имущества.
Возражения ответчика - ООО "Агентство "Фрирайдер" не опровергают указанные выводы, поскольку в соответствии со ст. 53 ГК РФ в данном случае юридическое лицо приобретает права и принимает на себя обязанности через свои органы, а не через своих участников.
В период судебного разбирательства данного спора в апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области ООО "Первый элемент" разделило спорное здание на два нежилых помещения, что подтверждается приказом ООО "Первый элемент" № 4 от 15.02.2008 "О разделении объекта недвижимости" и сведениями об учете части объекта недвижимости от 15.02.2008, а после обращения истца в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре судебных актов по настоящему делу в порядке надзора ООО "Первый элемент" продало спорное здание вместе с земельным участком по частям: нежилое помещение площадью 683,9 кв. м. с кадастровым номером 54:35:041122:0057:01:01 вместе с 1/2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок - Грыниву Т.Р. по договору № 208/1 купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2008 по цене 4250000 руб., нежилое помещение площадью 662,0 кв. м. с кадастровым номером 54:35:041122:0057:01:02 с 1/2 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок - ООО "Агентство "Фрирайдер" по договору купли-продажи недвижимого имущества № 108/1 от 16.05.2008 по цене 4250000 руб. Право собственности покупателей было зарегистрировано 07.06.2008.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие каких-либо разумных причин разделения спорного здания и продажи его по частям в период ведения судебных разбирательств относительно судьбы этого недвижимого имущества, а также отсутствуют платежные документы, подтверждающие внесение покупателями покупной цены, и доказательства, опровергающие доводы истца о занижении продажной цены против рыночной стоимости здания.
При этом продажа коммерческой недвижимости, каковой является спорная недвижимость, физическому лицу (Грыниву Т.Р.), не в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, что видно из договора, свидетельствует о намерении ООО "Первый элемент" искусственно изменить подведомственность данного экономического спора.
При таких условиях суд не может признать Грынива Т.Р. и ООО "Агентство "Фрирайдер" добросовестными приобретателями спорного здания, вследствие чего в соответствии со ст. ст. 12, 209, 302 ГК РФ исковые требования к ООО "Агентство "Фрирайдер" подлежат удовлетворению полностью, а в иске к ООО "Первый элемент" следует отказать, т.к. этот ответчик не является владельцем спорного объекта недвижимости на момент разрешения спора.
Расходы по уплате государственной пошлины по иску, обеспечительным мерам и кассационной жалобе подлежат отнесению на ООО "Агентство "Фрирайдер" пропорционально размеру удовлетворенных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Признать за обществом с ограниченной ответственностью Производственной фирмой "Нива-сельхозтехника" право собственности на следующее недвижимое имущество: нежилые помещения, площадью 662,0 кв. м., расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Б. Хмельницкого, д. 127 (прежний адрес: город Новосибирск, Новосибирский район, ул. Тайгинская, д. 11), кадастровый номер 54:35:041122:0057:01:02.
Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Фрирайдер" (Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Производственная, д. 26; ИНН 4217068001; ОГРН 1044217021463) в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Нива-сельхозтехника" недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Б. Хмельницкого, д. 127 (прежний адрес: город Новосибирск, Новосибирский район, ул. Тайгинская, д. 11) - нежилые помещения, площадью 662,0 кв. м., кадастровый номер 54:35:041122:0057:01:02, путем передачи указанного недвижимого имущества обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Нива-сельхозтехника".
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Агентство "Фрирайдер" в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Нива-сельхозтехника" 5500 руб. государственной пошлины.
После вступления судебного акта в законную силу обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 22 января 2009 г. отменить.
Исполнительные листы выдать после вступления судебного акта в законную силу.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца после его принятия, вступившее в законную силу может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения.
Судья
Е.И.ЗАХАРЧУК
