АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 30 ноября 2010 г. по делу № А12-14886/2010
Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2010 г.
Полный текст решения изготовлен 30 ноября 2010 г.
Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Барсегян А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании арбитражное дело по иску
индивидуального предпринимателя М. к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об устранении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества, с привлечением в качестве третьих лиц общества с ограниченной ответственностью "Тандем", администрации Волгограда, департамента финансов администрации Волгограда и встречному иску департамента муниципального имущества администрации Волгограда к индивидуальному предпринимателю М. о признании договора купли-продажи заключенным,
при участии в судебном заседании:
от истца - Ч., по доверенности от 05.04.2010 г.,
от ответчика - Я., по доверенности <...>,
установил:
Индивидуальный предприниматель М. обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, в котором просит, с учетом заявления в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, восстановить тридцатидневный срок, установленный статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального имущества на рассмотрение Арбитражного суда Волгоградской области, урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>:
принять пункт 1.2 в следующей редакции: "Продавец продает, а покупатель приобретает встроенное нежилое помещение площадью 28,2 кв. м. (1-й этаж), расположенное по адресу: <...>",
принять пункт 1.3 в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 484 520 (четыреста восемьдесят четыре тысячи пятьсот двадцать рублей) (с учетом НДС),
абзац 2 пункта 3.4, пункты 5.3, 5.5, 5.5, 5.6, 7.3 исключить.
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ответчик) заявил встречный иск к индивидуальному предпринимателю М. (далее - истец), в котором просит признать договор купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> заключенным.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Тандем", департамент финансов администрации Волгограда, администрация Волгограда.
Представитель ответчика иск не признал, просит в удовлетворении заявленных требований отказать по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.
Представитель истца встречный иск не признала, просит в удовлетворении встречного иска отказать по мотивам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению в части.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.
Как видно из материалов дела, решением комиссии по подготовке планов приватизации от 24.07.2009 г. истцу предоставлено преимущественное право выкупа арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...> (протокол от 24.07.2009 г. № 18).
Ответчик письмом от 03.08.2009 г., полученным истцом 03.08.2009 г., направил проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
31.08.2009 г. истец передал ответчику договор, подписанный с протоколом разногласий. 09.09.2009 г. ответчик письмом № 12214юр сообщил истцу, что ее обращение оставлено без рассмотрения.
21.10.2009 г. на заседании комиссии по подготовке планов приватизации способом приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> определен открытый аукцион
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.02.2010 г. по делу № А12-25197/2009 признано незаконным и отменено решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества о продаже встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> на открытых аукционных торгах, изложенное в протоколе № 30 от 16.10.2009 г., как несоответствующее Федеральному закону от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением
Арбитражного суда Волгоградской области от 20.05.2010 г. по делу № А12-22584/2009 за индивидуальным предпринимателем М. признано преимущественное право на приобретение встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
Истец считает, что пункт 1.2 названного договора должен быть принят в следующей редакции: "Продавец продает, а покупатель приобретает встроенное нежилое помещение площадью 28,2 кв. м. (1-й этаж), расположенное по адресу: <...>".
Из кадастрового паспорта и выкопировки по состоянию на 02.03.2010 г. видно, что площадь встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> составляет 28,2 кв. м. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ (в редакции от 27.12.2009 г.) "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные названным Федеральным законом сведения об объекте недвижимости.
Суд не принимает в качестве допустимого доказательства выкопировку встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> с указанной площадью 36,9 кв. м., представленного ответчиком по состоянию на 15.04.2008 г., так как данный документ составлен ранее названного кадастрового паспорта.
Суд считает, что заявленные исковые требования в названной части подлежат удовлетворению.
Истец просит принять пункт 1.3 названного договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 484 520 (четыреста восемьдесят четыре тысячи пятьсот двадцать рублей) (с учетом НДС)" и исключить абзац 2 пункта 3.4 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>.
Истец в обоснование своей позиции представил отчет № 12б/н-2009 об оценки рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подготовленного 31.08.2009 г. обществом с ограниченной ответственностью "Тандем", согласно которого рыночная стоимость по состоянию на 27.08.2009 г. названного помещения составляет 623 076 руб. с учетом НДС или 528 031 руб. без учета НДС.
Из отчета № 865-06/09 об оценки рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подготовленного 25.06.2009 г. обществом с ограниченной ответственностью "Альянс НЦС" видно, что рыночная стоимость названного помещения, без учета налога на добавленную стоимость составляет 777 000 руб.
Истец считает, что названный отчет составлен с нарушениями действующего законодательства, поэтому является не достоверным.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.
По смыслу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2010 г. по делу была назначена экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Региональный центр оценки и экспертизы собственности".
Из экспертного заключения от 14.10.2010 г. № 4277-ЭЗ видно, что отчет № 865-06/09 об оценки рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, подготовленный 25.06.2009 г. обществом с ограниченной ответственностью "Альянс НЦС", не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, рыночная стоимость названного помещения площадью 28,2 кв. м. составляет по состоянию на 03.08.2009 г. составляет 484 520 руб. с учетом НДС.
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
Согласно положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при условиях, указанных в названной статье.
Согласно пункту 2 статьи 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Положениями Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В соответствии со статьей 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. При этом пунктом 2 названной статьи определен перечень операций, не признаваемых в целях применения налога на добавленную стоимость объектами налогообложения. В данный перечень включены операции по передаче имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации.
Кроме того, ответчик, выступая продавцом имущества, принадлежащего муниципальному образованию, в силу статьи 9 Налогового кодекса Российской Федерации, не является участником отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах, в связи с чем, на него не могут возлагаться обязанности в сфере налогообложения.
Суд считает, что в названной части иск подлежит удовлетворению, пункт 1.3 спорного договора подлежит согласованию в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 484 520 (четыреста восемьдесят четыре тысячи пятьсот двадцать рублей) (с учетом НДС)", абзац 2 пункта 3.4 - исключению.
Суд учитывает, что график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда (приложение № 3 к спорному договору) не оспорен истцом.
Названный график является расчетом, производным от цены объекта, указанной в пункте 1.3 спорного договора и должен соответствовать требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Истец просит исключить абзац 2 пункта 3.4, пункты 5.3, 5.5, 5.5, 5.6, 7.3 спорного договора.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Из представленных доказательств видно, что истец с требованиями об исключении абзаца 2 пункта 3.4, пунктов 5.3, 5.5, 5.5, 5.6, 7.3 спорного договора не обращался в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому исковые требования в названной части должны быть оставлены без рассмотрения.
Исковые требования в части требования о восстановлении тридцатидневного срока, установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи протокола разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального имущества на рассмотрение Арбитражного суда Волгоградской области не подлежит удовлетворению, так как данный срок, с одной стороны, является пресекательным, а с другой стороны, решением
Арбитражного суда Волгоградской области от 20.05.2010 г. по делу № А12-22584/2009 за истцом признано преимущественное право на приобретение названного помещения.
19.09.2009 г. и 19.10.2009 г. истец перечислил на расчетный счет ответчика по 13 607 руб. 37 коп. с указанием "Платеж по оплате стоимости приобретенного по договору купли-продажи".
Суд не принимает довод ответчика со ссылкой на пункт 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации о совершении истцом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора, так как в силу пункта 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцепт должен быть полным и безоговорочным.
При таких обстоятельствах встречный иск не подлежит удовлетворению, так как стороны не согласовали существенные условия спорного договора.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волгоградской области
решил:
Иск удовлетворить в части. Принять пункт 1.2 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> в следующей редакции: "Продавец продает, а покупатель приобретает встроенное нежилое помещение площадью 28,2 кв. м. (1-й этаж), расположенное по адресу: <...>".
Принять пункт 1.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> в следующей редакции: "Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 484 520 (четыреста восемьдесят четыре тысячи пятьсот двадцать рублей) (с учетом НДС).
Абзац 2 пункта 3.4 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> исключить.
Исковое заявление в части требований об исключении пунктов 5.3, 5.5, 5.6, 7.3 договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> оставить без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении иска отказать. В удовлетворении встречного иска отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя М. в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.
Взыскать с департамента муниципального имущества администрации Волгограда в пользу индивидуального предпринимателя М. расходы за экспертизу в размере 20 000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде (г. Саратов).
Судья
А.П.МАШЛЫКИН
