АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 12 мая 2010 г. по делу № А14-124-2010/4/34
(извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 4 мая 2010 года.
Решение в полном объеме изготовлено 12 мая 2010 года.
Индивидуальный предприниматель Р. (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Администрации Кантемировского муниципального района Воронежской области (далее - ответчик) о признании права собственности на мастерскую для ремонта тракторов, литера Г1, площадью 418,3 кв. м, расположенную по адресу: <...>, участок 3; крытый ток, литера Г1, площадью 3 941,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок 1; комбайновое депо, литера Г1, площадью 720,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, участок 4; автогараж, литера Г1, площадью 1 091,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок, 2; контору, литера А, площадью 466,1 кв. м, расположенную по адресу: <...>.
Определением суда от 14.01.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, ФГУП "В".
Определением суда от 09.03.2010 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственного предприятия "К" Кантемировского района Воронежской области (далее - ООО СХП "К") о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
ООО СХП "К" также просит признать право собственности на вышеперечисленные объекты.
В судебное заседание третьи лица (ФГУП "В", индивидуальный предприниматель М.) не явились, о месте и времени судебного рассмотрения извещены надлежащим образом. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц.
Ответчик поддержал требования ООО СХП "К", ссылаясь на то, что спорное имущество перешло к ООО СХП "К" по договору купли-продажи, в связи с чем просит отказать в удовлетворении требования индивидуального предпринимателя Р.
В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 04.05.2010 объявлялся перерыв.
В обоснование заявленных требований индивидуальный предприниматель Р. ссылается на следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2007 по делу № А14-4248-2006-115/7б колхоз "К" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена М.
15.07.2008 решением собрания кредиторов колхоза "К" утверждены Предложения об изменениях (дополнениях) порядка, сроков и условий продажи имущества должника, в соответствии с которыми договор купли-продажи имущества должника заключается конкурсным управляющим с лицом, предложившим в течение месяца с даты утверждения данного Предложения максимальную цену за имущество, но не ниже 1 500 000 руб.
11.01.2009 между колхозом "К" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества.
По условиям данного договора продавец обязался передать в собственность покупателя имущество согласно перечню, в том числе мастерскую для ремонта тракторов, литера Г1, площадью 418,3 кв. м, расположенную по адресу: <...>, участок 3; крытый ток, литера Г1, площадью 3 941,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок 1; комбайновое депо, литера Г1, площадью 720,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, участок 4; автогараж, литера Г1, площадью 1 091,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок, 2; контору, литера А, площадью 466,1 кв. м, расположенную по адресу: <...>. Покупатель, в свою очередь, обязался принять указанное имущество и уплатить за него денежную сумму (цену) в размере 1 500 000 руб. (пункты 1.1, 1.2, 5.1 договора).
11.02.2009 колхозом "К" и истцом составлен акт приема-передачи вышеперечисленного имущества.
По квитанциям от 13.11.2008 к приходному кассовому ордеру № 1 от 13.11.2008, от 10.11.2008 к приходному кассовому ордеру № 1 от 10.11.2008, платежными поручениями № 880 от 10.02.2009, № 1 от 06.02.2009 истцом произведена уплата колхозу "К" 1 595 000 руб. во исполнение договора купли-продажи от 11.01.2009.
20.10.2008 проведена техническая инвентаризация спорных объектов, в соответствии с которой по адресу: <...> расположена контора, инвентарный номер 4197, литера А, площадью 466,1 кв. м; по адресу: <...>, участок 1 расположен крытый ток, инвентарный номер 4460, литера Г1, площадью 3 941,3 кв. м; по адресу: <...>, участок 2 расположен автогараж, инвентарный номер 4441, литера Г1, площадью 1 091,9 кв. м; по адресу: <...>, участок 4 расположено комбайновое депо, инвентарный номер 4444, литера Г1, площадью 720,7 кв. м; по адресу: <...>, участок 3 расположена мастерская для ремонта тракторов, инвентарный номер 4457, литера Г1, площадью 418,3 кв. м.
Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009 по делу № А14-4248-2006-115/7б конкурсное производство в отношении колхоза "К" завершено.
18.11.2009 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации колхоза "К" в связи с его ликвидацией на основании решения суда, что подтверждается свидетельством <...>.
В то же время в материалы дела ООО СХП "К" представлены договоры от 16.01.2006 № № 1-3, 2-3, 3-3, 5-3, 6-3 купли-продажи спорных объектов, а именно, мастерской для ремонта тракторов, комбайнового депо, автогаража, крытого тока, здания двухэтажной конторы, заключенные между колхозом "К" и ООО СХП "К".
16.01.2006 колхозом "К" и ООО СХП "К" составлены акты приема-передачи указанных объектов.
На момент совершения перечисленных сделок право собственности колхоза "К" на спорные объекты недвижимости не было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.
Полагая, что спорные объекты недвижимости приобретены в установленном законом порядке, индивидуальный предприниматель Р. обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь ООО СХП "К", ссылаясь на приобретение данных объектов на основании договоров купли-продажи, заявило самостоятельные требования о признании на них права собственности.
Индивидуальный предприниматель Р. и ООО СХП "К" указали, что зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости не представляется возможным в связи с ликвидацией колхоза "К".
Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) признание права является одним из способов защиты гражданских прав.
Исходя из смысла данной нормы требование о признании права направлено на подтверждение уже возникшего права, если иное не предусмотрено законом. Требование о признании права собственности является надлежащим способом защиты в случае, когда данное право возникло до предъявления иска.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Следовательно, предъявив иск и заявив самостоятельное требование о признании права собственности на спорное имущество, приобретенное по договорам купли-продажи, истец и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, должны доказать, что право собственности на спорное имущество, являющееся предметом договоров, у них возникло.
Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из положений пункта 2 статьи 223 ГК РФ следует, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу частей 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
По смыслу данной нормы наличие исполненного договора купли-продажи объекта недвижимости не свидетельствует о переходе к покупателю права собственности на это имущество.
Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
То есть соответствующее требование должно быть предъявлено одной стороной по сделке к другой имеющейся стороне, уклоняющейся от выполнения своих обязанностей, основанных на этой сделке и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
После заключения договора купли-продажи истец, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, должны были зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое продавцом. В случае уклонения последнего от государственной регистрации перехода права собственности покупатели могли защищаться предусмотренным пунктом 3 статьи 551 ГК РФ способом.
В рассматриваемом случае ни истец, ни третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, не проявили должную степень заботливости по надлежащему оформлению перехода права собственности на приобретенное имущество.
При этом, как указано выше, сведения о государственной регистрации прав продавца в деле отсутствуют. Индивидуальный предприниматель Р. и ООО СХП "К" при рассмотрении данного дела подтвердили, что переход права от колхоза "К" к ним в установленном порядке не регистрировался.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения данного Федерального закона в действие. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 указанного Федерального закона государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Таким образом, независимо от времени возникновения прав на спорные объекты у колхоза "К" при совершении сделок купли-продажи 11.01.2009 с индивидуальным предпринимателем Р. и 16.01.2006 с ООО СХП "К" требовалась государственная регистрация права продавца и государственная регистрация перехода права к покупателю.
Таким образом, несмотря на наличие договоров купли-продажи, право собственности на спорные объекты у индивидуального предпринимателя Р. и ООО СХП "К" не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Принимая во внимание, что истец и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, по существу просили признать за ними право, отсутствующее на момент обращения в суд с иском, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.
Данная правовая позиция изложена и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.11.2009 № 10602/09.
Кроме того, в силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Исходя из вышеназванных норм права и аналогии закона, предъявляя требования к Администрации Кантемировского муниципального района Воронежской области о признании права собственности, индивидуальный предприниматель Р. и ООО СХП "К" избрали ненадлежащего ответчика и ненадлежащий способ защиты своего права.
Как указано в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд рассматривает иск о государственной регистрации перехода права собственности.
В пункте 62 названного Постановления предусмотрено, что при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Принимая во внимание изложенное, в удовлетворении требований истца, третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании права собственности на мастерскую для ремонта тракторов, литера Г1, площадью 418,3 кв. м, расположенную по адресу: <...>, участок 3; крытый ток, литера Г1, площадью 3 941,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок 1; комбайновое депо, литера Г1, площадью 720,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, участок 4; автогараж, литера Г1, площадью 1 091,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок, 2; контору, литера А, площадью 466,1 кв. м, расположенную по адресу: <...>, следует отказать.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора. В связи с чем государственная пошлина в сумме 8 000 руб. подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета, излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 5 301 руб. 83 коп. подлежит возврату обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственному предприятию "К" из федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
решил:
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Р., общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственного предприятия "К" о признании права собственности на мастерскую для ремонта тракторов, литера Г1, площадью 418,3 кв. м, расположенную по адресу: <...>, участок 3; крытый ток, литера Г1, площадью 3 941,3 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок 1; комбайновое депо, литера Г1, площадью 720,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>, участок 4; автогараж, литера Г1, площадью 1 091,9 кв. м, расположенный по адресу: <...>, участок, 2; контору, литера А, площадью 466,1 кв. м, расположенную по адресу: <...>, отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Р. 8 000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственному предприятию "К" 5 301 рубль 83 копейки государственной пошлины из федерального бюджета.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.
